La respuesta es NO. De hecho, la Dirección General de Seguros es bastante clara al respecto, e incluso aún va más allá: “cuando se suscribe un préstamo con garantía hipotecaria no existe obligación legal para el prestatario de contratar un seguro“.

Probablemente el banco te haya dicho lo contrario, y es nuestra intención aclararlo.

En primer lugar, es importante destacar que aunque no sea obligatorio, no quiere decir que no sea necesario. Por ejemplo, si perdemos ante un incendio el inmueble hipotecado, tendremos que seguir haciendo frente a las cuotas de algo que ha sido destruido por el fuego y ya no existe.

¿Pero por qué un banco siempre nos dice que es obligatorio contratar un seguro de hogar?
Para un banco, tu hipoteca es un activo, que puede vender a un tercero a través de títulos para obtener liquidez. Para poder hacerlo, la Ley 2/1981 de 25 de marzo, exige un seguro contra daños que asegure el inmueble, y cuya suma asegurada, deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado, excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, es decir, el suelo.

De esta forma, cuando desde el banco nos argumentan que es obligatorio, hay que tener en cuenta que lo es, pero para sus intereses.
En la práctica, tal cual está configurado el mercado hipotecario, si necesitamos financiación para poder acceder a la compra de una vivienda, deberemos contratar un seguro de hogar, pero ojo, no tenemos en ningún momento obligación de hacerlo con quien nos concede el préstamo, y si en el caso extremo, se supedita la concesión de la hipoteca a la contratación de un seguro de hogar a través de su mediación, podemos ir pensando en otras entidades financieras. Renovar un seguro de hogar mucho más caro todos los años y sin posibilidad de cambio, sale más caro que unas décimas de descuento en el tipo de interés, tal y como vamos a ilustrar más adelante en un ejemplo.

Obligación de contratar Seguro de hogar con la hipoteca Zalba Caldú

Las entidades financieras suelen condicionar el diferencial de la hipoteca a la vinculación que adquiera el cliente con el banco. Normalmente, esto supone domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y otro seguro de vida. A mayor vinculación con el cliente, el tipo de interés va rebajándose sustancialmente hasta hacerlo comercialmente más atractivo.
En resumidas cuentas, pagaremos menos intereses sobre el capital que hayamos solicitado al banco, pero hay que tener claro que ello no tiene por qué suponer un ahorro.

Conviene hacer números y estudiar qué es lo que más nos conviene en cada caso ya que la mediación de un seguro de hogar por parte de la entidad bancaria puede llegar a encarecer su prima, según datos reales, en más de un 50%.

Vamos a ilustrar esta afirmación con un caso real de junio de 2015 para que se pueda comprobar más fácilmente. Contratar un seguro de hogar vinculado a un préstamo hipotecario, formalizado éste con un capital principal a amortizar de 110.000€ a 25 años, supone una rebaja o bonificación en el diferencial del  tipo de interés de un 0.1%. Dicha rebaja se traduce en una disminución de los intereses a pagar al banco de 5€ al mes, es decir, 60€ al año.

Si logramos obtener un seguro de hogar al menos 60€ más barato que lo que nos ofrece el banco, ya estaremos ahorrando aunque el diferencial del tipo de interés sea más alto.

Cuando contratamos el seguro de hogar con el banco, suele imponerse el contenido a asegurar, como mínimo en la mayoría de los casos 30.000€ (que no tiene por qué ser lo más adecuado para nuestros intereses, pero en nuestro ejemplo, aseguraremos el mismo importe para que podáis comprobar mejor el encarecimiento de la prima), y para realizar nuestra comparación aseguraremos un continente de 110.000€.

Contratar el mismo seguro de hogar o incluso con mejores coberturas en Zalba-Caldú y para este caso concreto, puede llegar a ahorrarnos más del 50% de la prima a pagar con el banco, que si descontamos la “no” bonificación del 0,1% en el diferencial, supone un ahorro en términos monetarios de más 100€ al año durante toda la vigencia del préstamo, es decir más de 2500€ a lo largo de los 25 años en la hipoteca del ejemplo.

Cabe destacar además, que según la letra pequeña, en determinados bancos, el continente a asegurar debe de ser igual al valor de tasación del inmueble. Esto es abusivo e incluso denunciable. Debemos conocer que la legislación está de nuestra parte.

Diferencia entre continente y contenido

El valor de tasación está compuesto por el valor de la construcción y el valor del suelo. Según el artículo 26 de la Ley 50/1980 de 8 de octubre, el valor del suelo no debe formar parte de la suma asegurada porque se trata de un bien no asegurable por naturaleza, porque ni se destruye ni pierde valor ante un siniestro, por lo que el importe máximo a asegurar de continente, debe de ser el valor de vuelo de nuestra vivienda, es decir, lo que costaría construir de nuevo nuestra casa. De esta forma, se puede exigir judicialmente la reducción de la suma asegurada y de la prima hasta ajustarla a unas coberturas correctas, así como el reembolso del exceso de las primas cobradas.

Por otra parte, y no menos importante, a veces es frecuente oír hablar de que en caso de no contratar el seguro de hogar con el banco, es necesario que éste conste como beneficiario de la póliza, pero esto es matizable.
Los seguros de daños sobre inmuebles tienen carácter indemnizatorio, es decir, el propietario es el único que tiene derecho a percibir indemnizaciones del bien asegurado. La razón es clara, nadie más que el propietario puede beneficiarse de una indemnización, puesto que éste es el único que ha sufrido menoscabo de sus bienes.

Lo que sí es preciso para cumplir con la legislación y para poder acceder a financiación por parte del banco, es que conste en la póliza del seguro de hogar, una cláusula hipotecaria con una cesión de derechos a favor del banco. En dicha cláusula debe quedar reflejado el número de préstamo hipotecario y sobre el cual, el banco, y hasta un máximo del importe igual al préstamo no amortizado a la fecha del siniestro (incluidos el principal, los intereses, comisiones y todos los demás conceptos) será el beneficiario.

Si en la póliza incluyéramos al banco como beneficiario sin añadir esta cláusula hipotecaria, éste podría llegar a percibir el importe total de la indemnización en caso de siniestro, cuándo solo le correspondería como máximo, la cantidad pendiente de amortizar del préstamo.

Si después de leer este post, todavía te surge alguna duda, llámanos y pídenos presupuesto sobre el seguro de tu hogar al 976 37 37 38. Te asesoraremos sin compromiso, porque somos más que seguros.